Aust Winner 澳洲长风论坛

[移民]

如何提高投资物业的回报


管理一项投资物业，其实就象管理一家企业一样，必须专注于你的目标“市场”，才能得到更好的收益。

近一段时期，虽然全澳空置率的下降让投资房业主们感到日子好过一些；但利率的上扬又完全有可能“抵消”掉空置率的下降。那么，怎样才能获得更好的投资收益呢？


让专家替你管理

不管你是管理物业的新手，还是已有一定经验了，将物业交到专家手中，都可能让情况大大改观。经验老道的投资们都承认，雇佣一名专业的管理者，决不是白花钱。

比如，他们会替你打点房屋维护方面的烦心事，定期向你做报吿，这样，你可能就会有足够的时间来为未来做预算安排。物业代理可以替你打点的事包括：什么时间需要换地毯啦、什么时间需要重新刷墙啦，等等。

专业管理者能提供的服务有：收租金、定期检查、替业主做维护方面的咨询等等。更重要的是，物业管理者可在业主和租户间扮演一个“调合者”的角色，当有什么纠纷发生时，他们可以充当一个“缓冲”地带。

一般来讲，为得到这种专业管理服务，你只需付租金收入的6%-9%。别心疼这点钱，就象你为其它所有不同的服务所花的钱一样——你花了钱，就会得到你该得到的。


定期检查物业，参加业主会议

对业主来说，定期检查物业是非常重要的，俗话说：“ 小洞不补，大洞一尺五”，意思就是说，如果有了小的纰漏而未加修复的话，这个小纰漏就可能发展成大问题，最终让你付出巨大的代价。

据估计，现在有大约30%的业主是自行管理物业的。对这部分业主来说，这种定期检查就格外重要了。

维省的法律规定，业主们每六个月可检查物业一次。但如果租户同意，也可以检查得更频繁一些。在纽省，一年最多可检查四次，但必须提前至少七天通知租户。

业主会议也许是世界上最让人感到乏味的事情。但是，对业主们来说，它却是获取信息的重要途径，所以还是尽量参加为好。在这种会议上，业主们可能会了解到，哪些人是“问题租户”，得防着点儿；未来的维修预算是多少，是不是要重刷外墙了，公用花园是不是该整了，还有哪些地方需要花钱，等等。


该翻新了吗？

有时候，为了挣钱，你是需要先投资的。定期改善你的物业，可能会为你带来更好的租户，也可能会让你有可能提高租金，并缩短物业的空闲待租时间。

很多地产代理人都说，租户们正变得越来越“聪明”，越来越挑剔，并不是随便什么样的房子都租的。他们会期待，他们将所租下来的物业应该是维护得很好的，房屋内的各种设施和装置也不能是老得掉牙的。如果你的窗帘还是三十年前的那种样式，那么它肯定不会让你的物业增色。陈旧的厨房设施、早已过时的颜色，过艳的墙壁和长绒地毯也是一样，絶对不会给你的物业加分。


提高租金

提高租金显然会带来更多的收入，特别是在目前，出租房市场奇货可居，悉尼和墨尔本的空置率都在2%以下。在到今年六月份为止的过去十二月中，悉尼和墨尔本许多城区租金中位价的增长都远远高于4%的消费者指数的增长率，在悉尼的热门区，两睡房公寓的租金的增长超过了7%。

不过话又说回来，如果你的物业已经闲了好几个星期还没有租出去的话，提高租金可能就不是一个明智的选择。


折扣和保险

虽然税局最近表示，许多业主申报的物业扣税额太多了，并表示要打击非法的申报；但事实上，还是有许多业主并不十分了解他们有哪些花销是可以申请扣税的，也就是说，他们还是报少了。对那些边际税率降低、扣税额因此减少了的业主们，弄清有哪些项目可以申请抵税，就更加重要。

可以立刻申请扣税的花销包括：招租广吿费、银行费用、业主委员会费用、为收租或检查物业而支付的路费和汽车方面的开销、少于300元的资产折旧费，等等（见下表）。

另外，收不到租金的情况也时有发生，特别是当租户欠租时。业主保险可以解决此忧。当遇到租户盗窃、恶意破坏或意外损坏时，有的保险公司会为保户提供赔偿。为解决租房纠纷所产生的法律方面的费用和应付款，保险公司也可赔偿。但在买保险时，一定要了解清楚。不同的保险公司和不同险种之间，有很大的差异。一定要搞清，你要买的保险，到底将覆盖哪些方面。

除了按揭利息外，以下出租物业的费用可申报扣税：

招租广吿费
银行费用
业主委员会费用
借款费用
市政费
资产折旧费
花园及剪草费
保险费
土地税
害虫防护费
物业代理费或佣金
修理及维护费
文具费用
电话费
水费
为收租或检查物业而支付的路费和汽车费

（来源：澳洲税局）