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[澳洲专家]

墨尔本楼市显现泡沫 银行收紧贷款

经过过去三年的大幅上涨，墨尔本楼市已显现泡沫。对楼市一向密切关注的银行，已悄然收紧了对墨尔本各类住宅，尤其是高层公寓的贷款比例，这给即将成交的客户带来资金压力，也为投资者敲响了警钟。

某墨尔本项目销售经理介绍了一个真实案例：她的一位客户，以66.4万澳元买入了一套墨尔本市中心的一套两房公寓，银行预批给46万贷款，成交前银行通知只能贷给38.5万，买家不得不额外准备7.5万澳元才能成交。幸亏该买家是买来自住，资金又比较宽裕，虽感失望最终倒也顺利成交。如果是投资客户，自付款比例就由大约三成上升到了四成，资金回报率将大打折扣。如果买家一时拿不出这计划外的7.5万澳元，就有损失掉已付的10%定金的风险。

对墨尔本楼市泡沫化的看法在澳洲地产界由来已久，因为这种泡沫的产生有其深刻的内在原因。

墨尔本面临着与天津类似的由老工业城市转型的难题。在亚洲国家尤其是中国产品的冲击下，墨尔本大量工厂倒闭或外迁，随处可见破旧不堪闲置多年的厂房。由此引发的高失业率和人口外迁问题日益严重。

为解决这一问题，墨尔本所属维多利亚州政府想到了用海外移民来促进经济，填补人口流失。尤其对一些条件处于边缘状态的商业技能移民，维州政府采取了更宽松的地方政策。其短期效应是大批条件一般的海外移民云集墨尔本，房价飞涨，引发民怨。随着政府为平息当地居民对海外移民炒高房价的批评，而要求海外投资者只能买全新住宅，以及移民部收紧自身条件处于边缘，对澳洲未表现出足够诚意的人士的移民申请，吹大墨尔本楼市泡沫的资金开始减少。房价显现疲态，银行收紧贷款也就顺利成章了。由此可见，过分依赖短期政策和海外游资的市场是不稳定的，今后两三年墨尔本楼市面临调整恐怕在所难免。