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[澳洲专家]

如何享受低息房屋按揭？

澳洲储备银行加息后，本地4大商业银行相应地调高按揭利率，他们的加息幅度均超过官方利率的升幅。率先出手的是澳洲联邦银行（CBA），这家全国最大贷款机构把标准浮动按揭利率调高0.45厘，至7.81厘，加幅较官息高出0.20厘。跟着出手的是澳新银行（ANZ），加幅相对“温和”，将按揭浮息提升0.39厘，至7.80厘。数日后，西太平洋银行（Westpac）和澳洲国民银行（NAB）同加入加息行列。前者把标准浮息提高0.35厘，至7.86厘；后者将利率调升0.43厘，至7.67厘。

经过对上两周的一轮加息后，4大商银平均加息幅度是0.405厘，较澳储银的0.25厘加息幅度多出0.155厘，相当于62%。

面对新一浪加息潮杀到，一些供楼人士或会选择转向帮衬息率较低的非银行贷款机构。有业界人士提醒业主们，选择贷款机构时，除了考虑利率高低，还要留意各项收费和其他风险。 在这种情况下，业主可以如何应变呢？
　　
调查发现，在澳洲，近九成业主都是选择以浮息供楼。然而，商银调高按揭息的幅度，其实未必全数加诸到供楼人士身上。以联邦银行为例，超过九成楼按客户所负担的利率，均低过银行列出的标准浮息。作为“Wealth Packages”的客户，如果他们借入较高额的贷款或同时选用银行的其他产品，均可享受利率折扣优惠，平均达0.7厘。
　　
大银行的贷款利率一般较高，这是很自然的事。而信贷互助社（Credit Union）和建屋合作社（Building Society）等非银行贷款机构的按揭利率相对较低，因为他们的营运成本低于银行。
　　
对于有批评指贷款机构向客户收取“退出费”（Exit Fee），是绑住客户，剥削他们转换贷款机构的权利。回应外界的声音，澳新银行和国民银行已取消了收取退出费，而联邦银行正进行检讨。
　　
在利率趋升的日子，供楼人士四出格价，寻找“最低”的按揭利率，看来是其中一个应变方法。当中又有什么事项要注意呢？
　　
非银行贷款机构Opportune Home Loans的创办人雷恩说，向另一机构申请贷款时，贷款人可以带备过去6个月的贷款月结单，证明自己有良好的还款纪录，这有助争取一个较低的贷款利率。
　　
雷恩和Mortgage Choice的卡梅利里认为，以贷款25万元为例，假如息差达0.2厘的话，供楼人士值得考虑转换贷款机构。
　　
非单看利率 须计入杂费
　　
卡梅利里说，在筛选贷款商时，业主应着眼于“比较利率”（Comparison Rate），而不是标准利率（Headline Rate）。贷款人还要留意一点，放款机构或会在“蜜月期”提供一个很吸引的利率水平，但当“蜜月期”结束后，息率可能会明显增加。
　　
RateCity的分析指出，假设贷款30万元，现时的按揭利率为7.08厘，如转换贷款机构，息差要达到0.43厘或以上，才能在首5年“抵消”因转换按揭供应商而带来的大约1000元费用，当中包括设立新户口等收费。然而，在余下的19年里，供楼人士可省回超过逾14万元的供款。
　　
另外，有业界人士提醒大家，考虑转换贷款机构时，除了要着眼于息率高低和所有杂费，供楼人士还要顾及风险因素，须了解贷款机构的规模和实力，因为一旦贷款机构出事，而该机构又被接管，贷款人的按揭额度可能会被重新检讨，如果不幸地贷款人到时的工资减少或房价下跌，按揭额度可能会遭调低。