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2011租金增幅难及利率 房东恐惨变“夹心饼干”
来源: 澳洲日报 2011-02-08


房产分析师基纳（Anthony Keane）告诫房东们，2011可不是他们的好年景。因为今年房租收入的提升速度恐怕不可能赶上银行加息那么迅速，随之而来的经济压力很可能把房产投资者“压扁”。

去年，储行（RBA）连续多次提升官方基准利率，同时各大银行在此基础上又纷纷提高浮动房贷利率达18%。利率增幅远超平均租金回报率，让众多的背负房贷的投资者们倍感压力。

举例来说，一笔普通的30万元只还息（interest-only）投资贷款，2010年2月每周要还381元，但现在需要还450元。40万元贷款的每周偿款额则从508元跃至600元。而RP Data进行的最新研究表明，澳洲房租中间价去年增加了2.9%，达到每周350元，而州府城市的房租上升幅度达到4.2%，至每周375元。

在布里斯本，独立屋的每周房租上扬了1.4%，现在为365元，而单元房周租不变，依然维持在350元。RP Data的分析家库舍尔（Cameron Kusher）说：“我们预计今年的租房市场会收紧，但是房租的上升幅度也达不到去年那么大。”

联邦证券的首席经济学家詹姆士（Craig James）预计到今年房租的上升空间为3%-5%。他说：“由于现在很多大城市的出租房空置率都很低，估计房租的上升幅度会略大于通货膨胀率。”

但与此同时，绝大多数经济学家都认准今年5月以后，澳洲的利率水平将会再次出现大幅上涨，预计能够至年末官利可达到5.5%。“我们认为房产投资者真的应该先设想一下，如果利率涨得比租金还快该怎么办？”詹姆士说，“我们预测到了今年下半年，昆州的重建工作将全速展开。国内就业市场将收紧，消费者又舍得花钱了，全球经济也开始发力增长。届时，澳洲官方利率也将从现在的4.75%升至5.5%。”

此外，人们还得考虑到商业银行在储行加息75点的基础上自行拔高房贷利率的可能性。商行们很可能对30万元的只还息贷款每周再多收43元，对40万元贷款增收58元。再加上当前这一时期澳洲房产增值迟缓，房产投资的诱惑力将被大大削弱。

虽然当利率及其它房成本超过租金收入时，房东们可以享受到负扣税（negative-gearing tax deduction）的好处。但即便如此他们也不可能把本钱100%收回来。依照房东个人所得税率的高低，在负扣税之后，比较可能的是收回15%-45%的成本。

詹姆士还警告，狠宰房客来覆盖投资成本这招，也不太可能行得通。“房东们必须权衡风险：是温和地涨租，然后留住好房客好呢，还是狠狠地涨价，结果把房客逼走，房子空下来一段日子好呢？”

RP Data的研究发现，2010年全澳州府城市独立屋和单元房的租金增幅，均低于过去五年来的平均年增幅7.6%和7%。库舍尔介绍道：“过去五年中，澳洲单元房周租的增幅甚至超过了同类型物业的价格增长。这一结果反映出了人们生活方式的改变，五年来，单元房的增值空间已经超越了独立屋。”