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[澳洲专家]

澳住房贷款问题一：浮动利率好还是固定利率好？

任何产品没有最好只有最适合，要根据个人情况而定。

简单的说，大家都知道，浮动利率贷款的好处是灵活，可以自由提前还款而通常没有罚金，所以对今后几年现金流入比较充沛、存款节余较多的客户比较合适，而且又可以100％OFFSET，减少利息支出。缺点则是利率不确定，一旦加息，就会增加还款金额。

反之，固定利率贷款就适合今后若干年内预算相对偏紧的客户，因为利率固定，不用担心因为利率上升而增加还款压力，而影响生活水平。同时也有方便家庭开支的预算。那缺点就是提前还款受限制，和一旦利率下跌后无法享受到所带来的还款减少。

银行还提供一个选择就是可以将贷款拆成一部分浮动、一部分固定，这样客户就可以享受到两边的有点，又可以锁定一部分利率变动风险。不失为一个好选择。

但是，以我现在所做的客户来说，华人客户最后选择的大多数都是纯浮动利率贷款，这是一个有趣的现象，为什么呢？

分析有几个原因，一是华人客户的预算大多比较松，也就是说每月的真实还款能力要高于银行的还款金额，所以即使加息也不会还不出贷款（有些老外之所以选择固定利率，是因为一旦加息，即使每月只增加几十元还款，都可能让他们够受的），因此华人更注重贷款的灵活性，希望能尽量多还款。另外由于联邦银行连续加息已八次，也令人感觉利率上升可能已到高位，加息空间不大，而一旦减息，固定利率就可能不划算了。

最后一点就是选择固定利率或部分固定利率可能会增加费用。也就是说如果选择部分浮动、部分固定可能会增加开户费和今后的账户费。另外很重要的一点是，大家要注意，银行签约时的合同利率不一定是你最后的贷款利率！你的实际贷款利率是以settlement那天贷款发放时利率为准的，这样问题就来了。如果你选浮动利率到也罢了，本来贷款利率就是变动的，即使你在加息前settle，加息后你也是跟着加的。但固定利率就有个运气问题了，假如你今天和银行签约5年固定利率贷款7.25%,3个月后settlement，如果那天（或之前）银行将5年固定利率加到7.45%,你的利率就是7.45%而不是7.25%,这下不是亏了吗！而且你要知道，浮动利率的升降时跟着联邦银行走的，虽然不能预测，但是有时间规律的，也就是每次联邦银行开会才有可能调整，而固定利率是各家银行自己制定和调整的，完全无规律可循。所以如果你真的觉得这个固定利率很诱人，你就要额外支付一笔lock in fee来锁定这个利率（westpac这个费用是贷款的0.15%)，不然就只有祈祷settlement之前银行不要加息了。