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[澳洲专家]

将澳洲房产土地税降到最低

土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。以下是把土地税支出控制到最低的一些方法。

在澳洲，土地税是由不同州政府或地方政府所收取的（个别地区如北区是没设土地税的）。而投资人所要支出的土地税金额是基于他在一个州份或地区中，名下所持有的土地未发展前总价值（就是还未在土地上盖房前的土地价值）来计算的。

一般情况下，只有投资物业才需要缴纳土地，而主要自住物业是可免税的。但投资者要留意在澳洲，不同州份及地区有不同土地税率，也有不同的土地税条例。

在过去数年，由于澳洲房产价格的急速增长，土地税支出已渐渐对澳洲房产投资者的影响越来越大。以下是三个最常用的避税方法供澳洲房产投资者参考：分散于不同州份或地区投资房产、用不同身份去持有房产、弃别墅而投资公寓。

分散于不同州份或地区投资房产

前文已经提过，土地税的计算是基于一个投资人在一个州份或地区中，名下所持有的土地未发展前总价值，因此分散投资于不同州份或地区会是一个有效的避税方法。

以下为例，你现在持有总值７５０,０００澳元的一幅或多于一幅土地。

例一：土地都在塔斯马尼亚，需交土地税将会是９,８３７.5澳元。

例二：土地都在南澳洲，需交土地将会５,４２０澳元。

例三：如果你其中一块价值３５０,０００澳元的土地在新南韦尔斯，另一块价值２００,０００澳元的土在维多利亚州，而另一块价值１００,０００澳元的土地在南澳洲，而第四块价值１００,０００澳元的土地在昆士兰，则完全不需要交土地税。

例四：如果你所有土地都在北部地区，你也是不需要交土地税。

从以上例子，你可以看到分散投资于不同州份及地区对土地税的影响有多大。

用不同身份去持有房产

在澳洲，由于州政府或地区政府只向土地持有人征收土地税，因此用不同身份去持有房地产可有效地避税。

例如：张先生及太太投资于昆士兰。物业Ａ的土地价值是２００,０００澳元。物业Ｂ的土地价值是１５０,０００澳元。物业Ｃ的土地价值是１００,０００澳元。物业Ｄ的土地价值是１００,０００澳元。换句话说，他们所持有的土地总价值为６００,０００澳元。如果他们不想缴交任何土地税，张先生可持有一个物业，张太太可持有一个物业，他们联名可持有一个物业，也可用一个张氏信托去持有一个物业。在这个情况下，由于没有一个业主身份持有的物业价值高于昆士兰政府要求要交土地税的土地总值额度，所以他们都不用土地税。但是如果所有物业都是由一个人持有，那他们将要交５００澳元的土地税。

弃别墅而投资公寓

由于土地税的计算是纯以土地部分价值来计算，因此投资一些土地份权比较少的房产如分层公寓可有效减少土地税支出。例如，一套价值４００,０００澳元的公寓，它的土地价值可能只有１００,０００澳元，而一套价值４００,０００澳元的别墅，它的土地价值可能会高达３５０,０００澳元。在南澳洲，一套价值４００,０００澳元，土地价值１００,０００澳元的房产，业主要交的土地税是０，而一套价值４００,０００澳元的别墅，土地价值３５０,０００澳元的房产，业主要交的土地税是７２０澳元。