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[澳洲专家]

澳洲楼市动荡，海外投资开始观望

在欧美住房市场依然萧条的背景下，澳洲住房价格维持在相对高位。伴随近期澳央行收紧银根，一些市场机构预期，当地房产市场在经历数年牛市之后，可能存在泡沫破灭风险。而澳政府和央行则一直否认住房市场存在泡沫，对于“泡沫破灭”更被两方称为无稽之谈。

泡沫长久存续，楼市动荡可能来自“外部冲击”

财政部官员史蒂夫·莫林今年6月在一次内部讨论中指出，澳洲国内住房价格水平在2000年之后的三四年间上涨了50%-60%，而市场基本面却基本没有发生变化，这不能不引起警惕。

他说，泡沫破裂的风险可能来自“外部冲击”，也可能来自支付能力、债务水平和市场预期的变化。这些因素一旦发生逆转，极可能引发动荡。
针对相关部门有关住房市场基本面良好的说法，莫林指出，人们总爱用基本面解释价格上涨，这成为泡沫长久存续的重要因素。譬如，英国的房地产泡沫就持续了大约10年，期间所谓基本面坚实的论调不断推高房价，直至泡沫破裂。

三季度价格出现普降，多年牛市被指迎来拐点

澳洲统计局的最新数据显示，受信贷收紧、澳元升值等因素影响，今年三季度，澳全国住房平均价格仅同比上涨0.1%，除墨尔本、珀斯和达尔文之外的主要城市住房市场均出现降价。

一些市场分析师推测，这可能意味着经历多年牛市的澳洲住房市场已迎来拐点。然而，不少人认为，在澳经济增势强劲的背景下，住房市场不大可能出现崩盘。
有分析指出，澳洲目前经济增速较高，资产价格持续上扬，存在通胀过高风险。因此，防止经济过热、控制通胀和资产泡沫自然成为合理的政策选项。

房地产价格将现回调，外来资本持币观望

国际货币基金组织对澳洲经济最新的评估报告显示，该国房地产价格将会出现15%的回调，至此，对于一度被指受外来资本影响过大的澳洲楼市将出现拐点的说法日渐清晰。

根据资料显示，澳洲外国投资审查委员会在2008年底取消了海外投资者投资居民住宅房的限制。种种的优惠政策都在吸引外来资本在澳洲楼市的投资。但面临眼下的楼市“拐点说”，越来越多的海外投资者选择收紧钱袋，持币观望。

有分析人士指出，不同于中国国内房地产市场，海外楼市是一个纯粹的投资市场，其中必然充斥着投资风险，但是如果风险能够控制在一定范围内，则是一个优质的投资市场。澳洲楼市的短期调整势必引来更多关注，但“拐点”究竟何时到来、力度如何还需冷静观望。