澳洲专家
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加入时间: 2005/10/17 文章: 1024 来自: 澳大利亚悉尼 积分: 11671
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澳住房贷款问题二:关于还款方式和还款期限
以前也看到不少同志问起过还款方式和还款期限的问题,感觉还是因为已经习惯于国内的贷款思路,因为我在国内也做了10年银行(其中3年房贷),所以比较理解这种差异。
还款方式:
国内有等额本息和等额本金之分,等额本息即使传统的每月还款金额不变,其中所还本金部分递增,利息部分相应递减。由于原先国内的房贷大多不允许提前部分还贷,所以有些经济实力较好的客户就愿意采用等额本金(递减法),即每月归还相同本金,利息递减。如果采用同样贷款期限的话,等额本金起始的还款金额高于等额本息,但总的利息支出较少。好了,说说澳洲的,都是采用等额本息法。但不用担心这样会多付利息,因为都允许部分提前还款(除了固定利率的有所限制,但固定利率最长也只有10年,其后还是可以转成浮动),所谓的每月还款金额只是一个最低还款金额,多数情况下你可以任意多还,本金多还了,利息自然少了。
贷款期限:
不止是中国客户,其实有些老外也有这个误区,跑来就问能不能不借30年,比如借个20年什么的,答案是可以,不过没有必要。记得在国内做房贷时,客户从借1年的到30年的什么都有,为什么呢,同样时因为不能部分还款,所以各人都要计算出一个自己能负担的最大月还款金额,然后倒推出贷款期限。
回到澳洲来说,同样因为前面所说的原因,不需要这样去计算。假设说你借了30万,期限30年每月还款2000元,期限20年每月还款2500元(数字未经计算)。你借30年不代表你只能还2000元,你还是可以还2500,这样20年就还清了。既然这样,为什么不给自己设定一个低一点的金额呢,毕竟贷款可以多还却不能少还。
简单说,永远记住,所有银行的贷款利息都是按照每天的余额按天计息的,所以还款方式和期限不是关键,有钱就还是关键,而目前银行普遍提供的offset账户就是最好的工具,在offset的情况下,连按月还款和按周还款都没有差别了,因为offset的原理相当于按日还款。 _________________ 澳洲专家——澳洲雪梨(澳大利亚悉尼)
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