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买房时的 Offer 、Condition 是什么意思?

 
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New Zealand

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加入时间: 2007/05/15
文章: 3
来自: New Zealand
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文章时间: 2007-5-15 周二, 下午8:04    标题: 买房时的 Offer 、Condition 是什么意思? 引用回复

买房时的 Offer 是什么意思?


Offer实际上是个未成立的格式合同,里面主要包括要买的房子的相关信息,例如所有权、地址、面积,以及随房出售的所有设施的清单;关于买方的信息,则包括出价多少,交付日期,以及买房成立所需要的condition。如果没有任何condition,则该Offer被称为是unconditional offer,也就是说,只要卖主接受了这个offer,则该Offer就自动变为一个生效的合同。所以,Offer里面,conditon是非常重要的。

常用的Condition一般有Loan, Lim Report,Builder Report,valuer Report,这么几种,Loan指是否取得银行贷款;Lim Report是从City Council取得的一个有关该房屋是否合法以及土地和周边环境的报告;Builder Report是一份对该房屋建筑质量的报告;valuer Report是对该房屋市场价值的评估报告。一般来说,Loan和Lim Report是必须要有的,卖主一般也不太可能拒绝这两个Condition,(也不绝对,我下第一个Offer的时候,卖主最后选择的就是一个报价第二高的unconditional Offer);Build Report也很重要,但如果你对房屋质量很有信心,或者有可靠的人帮你把关,这个Condition也可以省略;valuer Report则相对不是那么重要,只有一定的参考意义。

关于Conditon还有2个问题需要注意。一个是Condition的时限,就是说买家需要确定Condition是否满足的时间,一般是五个到十个工作日,建议以十个工作日为好,当然卖家和中介会希望这个时限越短越好,很可能会要求是五天甚至三天,我认为至少不能少于五天,因为有时候银行批准贷款是需要几天时间的,如果批准贷款前需要对房屋进行估价,则需要的时间更长。另一个问题是关于Loan,除非你手头有大把现金,不需要银行贷款买房,你可以不要这个Loan Condition,否则的话,是一定要有这个Condition的。有人在下Offer以前已经到银行取得了贷款的预批,在这种情况下,如果急于买房,所以下了一个Unconditional Offer,这是个危险的错误做法。因为银行的贷款预批不等于批准,如果银行认为买主报价过高,对于银行的贷款来讲达到了一定的风险程度,银行就可能不批贷款或者降低贷款额度,这很可能造成最后买主必须履行买房合同但又无力支付房款的尴尬局面。

当卖主签下来Offer之后,剩下的事情就不太多了。Lim Report办了个加急的,当天就可以拿到,贷款方面的事情,可以找贷款中介帮忙去办,Offer送到律师那里审阅,你只需静候结果。

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