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澳大利亚房产2007年入市四大理由


澳洲大利亚房产——2007年，这是一个极佳的机会：在大的首府城市中（尤其是悉尼、墨尔本）好的区做住宅物业投资，从长期讲，你永远不会犯错误。

过去几年，凡是在澳洲东部省份购买投资物业的新手们都领敎到一个严峻的现实：像其它所有投资一样，物业的价値也是周期性的变化着的。这些投资者所学到的敎训也是今日西澳和达尔文的投资者应引以为戒的，那就是：高峰期不是永久的。

但好消息是：低迷期也同样不是永久的。


房产入市的四大理由：

一、可预测的利率

在去年利率上涨三次的情况下，现在许多人均认为今年的利率不会再涨。事实上，在二月份及三月份的例会上，储银已经宣布保持现在利率不变。

有人认为，即便利率有上涨，也是下半年的事。在通货膨胀受控的情况下，利率甚至可能出现下跌。


二、稳定的经济环境

所有最重要的经济指针都显示，澳洲的经济情况非常健康，就业状况良好，收入和生产率增长强劲，通货膨胀在可控制范围之内。所有这些，都是推动繁荣，及对商品的需求的因素——而这种需求中当然包括对房屋的需求。

当然，每年都可能跳出一匹“黑马”，让所有的人和经济学家“大吃一惊”，也就是说，不可预知的因素永远都是存在的。2007年的“黑马”可能会是干旱和维省的火灾对经济的影响。


三、2007年租金将进一步上扬

到2006年9月止，澳洲的房屋租金上涨了9.8%，每个首府城市中，需求都超过了供给。创纪録的低空置率、投资房的不足，及新房开工量的低水平，都预示着，2007年租金将进一步上扬。


四、人口变化

澳洲的家庭正出现一个新的趋势：家庭规模越来越小，更多的人选择独居，人们的寿命在延长，同时移民人数也一直在强劲增长。在未来几年中，可以预见的是，移民人数将继续增加。所有这些都意味着，对住房的需求将保持旺盛。

所有这些，都让2007年成为一个在合适的市场买进的良好时机。此时买进，当然瞄准的是长期资本收益。

偿付能力问题仍将是2007年房市走向的最关键因素。

偿付能力指数是于1984年创建的，去年十二月季，这个指数跌到了有史以来最低値。首置者必须将可支配收入的30%拿出来供房。
　　
不过，在各大首府城市的“富人区”，去年的房价却在涨，今年也没有理由不继续涨下去。倒是那些外郊区的需求可能会变得更糟。

也就是说，靠近城市中心和水域的“富人区”和其它地区之间的差距将越来越大。这一点虽然对首置者和租户们来说，不是什么好消息，但对投资者来说，却是猎取好的投资机会的大好时机。


悉尼

悉尼住宅市场在过去三年间经历了低迷时期，而2006年的三次加息势必加长它的恢复期。不过，随着空置率的下降及租金的上升，精明的投资者们会在2007年下半年开始在市场寻找机会，以便坐享2008年悉尼房市的增长。

像其它省份一样，悉尼的房市也出现了分化。相对更富足的地区出现了最高水平的上涨。如Manly的房价去年涨了12%，北悉尼涨了12.7%，Waverley LGA涨了9.41%。　　

到去年九月时，悉尼的空置率已降至1.9%。这对投资者当然是好消息，对租户们则是坏消息。在未来几年，由于需求强劲，房源不足，租金还将大涨。


墨尔本

去年，墨尔本东南蓝筹区房价增长非常强劲，包括Caulfield、Carnegie 、 East Brighton、Bentleigh 和East Bentleigh等区。另外，东部的Armadale、Toorak、 South Yarra、Malvern、Camberwell、Hawthorn 和Kew等区的表现也不错，临近海滩的Port Melbourne、Albert Park、Middle Park 和 Brighton表现亦佳。

人们在这些区买房，更多的是为了选择一种生活方式，财务上的考虑倒在其次。然而，许多外郊区的房价却在跌，许多家庭陷入财务困难之中。这种分化在2007年很可能会得到加强。

“回到市场中来的不仅仅是自住者。我们已经看到精明的投资者正回到内城区和东南区来。他们似乎已经看到了市场上存在的长期机会，同时也意识到在目前的低空置率下，租金会涨，收益率会上升。”

“总体来讲，墨尔本现在存在着安全的物业投资机会。我们的人口增长强劲，经济稳固，有的地区的房市已经进入下一个繁荣期，现在入市，正当其时。但不是所有的物业都会表现良好。我建议投资者首先考虑那些资本长期强劲的地区，然后找那些价値会上升的物业，以期获得更多的资本增长。”

墨尔本的房屋空置率已到了多年来的最低水平，总空置率为2.3%。租户们排队等房，推动了租金上涨。上季度一套两房公寓的租金中位价上涨了4.3%。来年租金应该再涨10%左右。