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[寸草晨露]

国外摄影师这10张照片告诉你：中国大陆楼市库存有多恐怖？

昨天，楼市又出新政，国家自2016年2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。有媒体评论，去库存已成“政治任务”，政策上的支持力度已经超出以往任何一年。

去年12月召开的中央经济工作会议提出，2016年结构性改革抓好五大任务，“化解房地产库存”就是其中之一，随后，地方政府纷纷出台去库存政策。

截至目前，以省级政府的名义出台文件的，有江西、内蒙古、福建、重庆等。另外还有不少城市单独出台相关政策。具体的政策措施，包括提高信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多个方面。

楼市库存到底有多少？

“楼市库存只能炸掉。”此前，“任大炮”华远集团原董事长任志强的这一说法给市场投了一颗炸弹。但库存量究竟有多大却一直是个谜。

如果按照国家统计局公布的最新数据，2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米，库存量看起来仅够销售半年。

但实际库存规模远远大于披露的数据，有业内专家指出。
国家统计局给出的库存数据只包括竣工却未售出的现房，大量已建设未竣工以及还未开工的潜在库存并未计算在内。中国社会科学院财经战略研究院此前发布的报告认为，2015年房地产市场库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23个月至24个月。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟则指出，如果将商品房在建面积、保障房面积以及公建和单位自建面积等，全国楼市的库存面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售面积就超过50亿平米。

而安信证券根据截至去年十月的数据进行分析指出，房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。其中，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%，太原、济南、连云港的供需比则在180%以上，属于库存过剩的“重灾区”。这些库存在不新增供给的情况下，需要8.5年方可完成全部去化。

中国新城区规划人口达到34亿，未来将出现更多的“空城”和“鬼城”。在最近召开的中国城市规划学会年会上，中国工程院院士郭仁忠说。

因无法统计准确的楼市库存，过去十多年，不少媒体和机构用晚上数灯光、看电表等方式来推测楼市库存。而去年，摄影师Kai Caemmerer决定用摄影机来记录，做为一个建筑摄影师，所谓“鬼城”的概念吸引了他，2015年，他来到中国拍摄“未出生的城市”系列，他到各地拍摄了很多新城的照片，这些城市和新区，很多都是空置，或者将近完工，等待着人们入住。许多新区和建筑显得非常新奇，Caemmerer把这些城市描绘成超现实和怪异的。

这些照片记录了中国城市化复杂的时刻，许多新的城市，从开工到完工充满生机需要15到25年，他们是为遥远的未来而建。

[寸草晨露]

前几天鑫琦资产的董事长致客户公开信，承认了兑付危机。据说鑫琦资产在上海涉案金额19亿，牵扯2000位投资人。鑫琦资产本来是一个不知名公司，但是影星张铁林的代言及兑付危机很快就把这家公司推到市场的风口浪尖上。

本来鑫琦资产与是纯粹欺骗的e租宝不同，是一家投机公司，希望通过房地产投机能够一本万利。这家公司主要是把房地产项目收益权打包成理财产品出售给投资者。在公司收到投资者的钱之后把这些钱给了郑州、秦皇岛和海南的开发商，以公司的名义，把开发商的房子买下来。而鑫琦公司进入这些房地产项目投资有两个条件。一个是买房的价格要低，据说曾经半价左右拿到房子，第二是开发商承诺一年以后回购，其回报一般都在20%以上。然后鑫琦资产就用这个回报，拿出13%左右，返还给客户。

从资金的流向来看，其链条十分清楚。房地产开发商先把房子卖并押给了鑫琦资产，然后拿到购房款，房地产维持资金链条不断，投资者拿到了每年13%的利息收入，而鑫琦资产差不多也能空手套个10%左右的价差。为了让这条资产链不出问题，鑫琦资产把房子攥到了自己手里。这个投资项目看起来很完美，只要房价在上涨，所有的问题及风险就不会发生。但是这个假定是不确定的。

如果房价不能上涨，房地产开发商不能够用钱回购，那么整个链条就都不转了，投资者的钱无法兑付。鑫琦资产曾想用房子抵债，但投资者不同意，投资者不要房子而要所承担投资收回。可是现在房子卖不出去了，即使降低价格也是卖不出去。在这种情况下，谁会要房子。兑付危机也就出现了！目前国内不少城市的房地产市场情况都是如此。房价都是由各种资产管理公司炒高及住房投资者炒高，而不是住房供不应求让房价上涨。

比如，去年国内一线城市的房价为何越炒越高，有些项目炒到每平方米30万还是说房价会上涨。其实都是各种类型的资产管理公司及房地产开发商合谋炒作的结果。试想，北京4环以内的房价早就上涨到5万元一平方米了。如果一套住房为100平方米，其总市值就达到500万元。如以北京一所大学教授的工资，估计也得花40年收入。而一般北京居民来说，更是不可问津。所以，在当前高房价下，进入市场购买者多以是住房投资者及各种各类的资产管理公司，后者则与房地产开发商一起把房价推高主要因素。

从上面的链条就可以看到，只要房价在上涨，房地产开发商不仅能够制造出一个又一个的住房销售的日光盘（即住房销售在一天内卖完），制造舆论说住房市场是如何供不应求，诱导更多的投机者进入市场，也然后一轮又一轮地把房价推高。可以说，这种对住房市场炒作的方式已经成了中国房地产最大毒瘤或癌症，而且在目前的情况下，中国房地产市场癌症及毒瘤已经是无药可救了。因为，中国房地产市场通过这种炒作方式已经病入膏肓。
比如，2015年深圳的房价之所以能够飚升50%以上，同样是以类似的方式把房价炒作高的，其炒作者主要是房地产中机构及人民币汇率的炒作者。这些住房投机者通过自买自卖的方式把自己持有的住房价格炒高，然后把这些价格炒得极高的住房到银行抵押贷款，银行贷到款之后，又把这些款项通过地下钱庄流入香港离岸市场炒作人民币贬值，获利之后又把这些钱流入国内再炒作住房。

比如，有一房地产中介持有一套300万元的住房，然后通过对倒把这300万元的住房卖到600万。接着通过中介评估之后拿到银行做抵押贷款。如果贷款折扣为60%，获得银行贷款360万元。投资者获得这笔贷款之后，又通过地下钱庄汇率到香港，到离岸人民币市场做空人民币。如果其杠杆率10倍，其人民币做空交易3600万，只要人民币贬值1%或600个人点子，其获利就36万。几个回合赢利之后，赚得资金又通过地方钱庄回到深圳的房地产市场。深圳的房价就是在这样一个过程短期内迅速炒高。一年内房价上涨达到50%以上，这并非什么房地产市场供求关系的变化，而完全是住房炒作的结果。

就当前中国房地产市场的情况来看，政府正在出台一系列刺激住房去库存化的政策，降低住房首付比例或信贷加杠杆，降低住房交易税费，甚至于以一场政治运动的方式在推行中国房地产去库存化。但是这场房地产去库存化的运动，看上去是会有利购买住房者进入，但在对住房消费与住房投资不能够用税收政策进行严格区分及各城市的高房价的情况下，进入房地产市场购买者基本上是投机投资者，因为，一般城市的住房消费者根本就没有支付能力进入这个市场。这些住房市场投机投资者，无论是个人还是组织，购买住房的目的就是如何能够以更高的价格卖出。在这种情况下，以住房项目为标的的资产管理公司应运而生。

可以说，对于这样一个住房市场，只要房价在上涨，房地产市场所有的问题及风险都会掩盖起来，但是从来就没有只涨不跌的房价。如果房价下跌，中国房地产市场所面临的问题全部会暴露出来。当前中国政府在没有对住房消费与住房投资用税收方式进行严格区分的情况下，过度推出各种住房购买优惠政策，对房地产市场的过度加杠杆，只会更加鼓励中国房地产市场各种投机炒作，这只会加速房地产市场炒作癌症进一步扩散，让中国房地产市场所面临的问题与风险增加，直到最后一发不可收拾。鑫琦资产的兑付危机不仅揭露出中国房价上涨的真相，也表明了当前房地产市场所面临的问题比所观察到的要严重得多。投资者不得不密切关注。