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[澳洲专家]

澳洲房产供不应求

澳洲自然风景优美，空气新鲜，阳光明媚。这里既有高品位的住房和高质量的教育，又有十分健全、完善的健康保障系统。另外澳洲拥有良好的投资环境，体现在其完善、高效监管体系对消费者利益的保护；透明、高效的房产权交易系统，确定了银行、买方、卖方的三方利益。

澳洲房地产是澳洲长期的支柱产业，房地产是投资回报最高的行业投资，市场规模很大，并在过去几十年保持了稳步快速增长的良好纪录。澳洲的楼价平均每7年翻一倍，这已经成为了澳洲房地产市场的一个基本规律。澳洲房地产与世界大多数国家不同，政府不征收遗产税，可以世代拥有。房地产没有使用年限，而可获开发的土地越来越有限，这也是澳洲房地产不断升值的重要因素。

在澳洲，房地产投资活动中的所有环节都可以由专业人员代理，投资专家团队包括专业律师、投资专家、估价师、会计师等等。这些专家可以协助办理银行信贷，法律服务，到物业管理整个投资过程中的手续。因此，在澳洲投资房地产，一切手续都显得十分规范和便捷。另外，法律的制定基于对消费者的保护。例如它的银行法里规定金融从业人员不得误导客户，必须披露所有相关信息，否则客户有权起诉并终止合同；这样真正并从最大利益上保护了投资者的利益，这些优惠政策使得近年来澳洲移民的数量逐年增加。

而目前中国房地产投资市场作为一个新兴发展的市场，具有巨大的投资发展潜力，但与世界发达国家相比，依旧存在市场不成熟、不规范，市场竞争过于激烈等诸多问题。从2000年至今，我国房地产的发展速度过快，伴随着也出现很多问题。中国政府认识到了这些问题，通过出台121文件以及最近新、旧八条等政策，抑制过快上涨的房价，挤掉水分，促使房地产健康、理性地发展。

为使房地产市场得以良性稳定的发展，政府所推出的新政策也直接导致了中国房地产业收紧。2004年政府实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。各家房地产企业普遍感受到“地根”严控“银根”紧缩的压力。我国房地产业已不是高额回报的行业，众多房地产商悲叹如今房地产越来越难做。

下面我们做一个利润和投资模式的分析：

澳洲房地产市场入门门槛很低，20万澳元（约120多万人民币）即可。初始资金投入仅用来支付购买土地的首付款，以及印花税和其他相关费用，60%-80%的土地款和100%的工程款均可安排贷款。投资成本很低，这对于提高利润来说是很大的决定力量。每个项目周期平均为一年半，项目回报率都至少在70%以上，可以说是回报率是相当高的。

可以选择的投资模式有：

1、工程开发可获得100%贷款；

2、经专业评估后，购买土地只需首付20%--40%；

3、购买土地可获得60%--80%的贷款；

4、投资者享受50%利润分成，开发商和建筑商各获得25%利润。

5、购买土地所有权，进行房地产项目开发

6、贷款性质为每月只还利息，到期还本；

7、投资开发结构以投资协议的方式进行，协议方为投资者，开发商和建筑商；

8、项目以投资者购得土地的方式展开，并独立于房地产开发商和建筑商获得土地全部产权；

9、贷款期限为12个月至24个月，贷款利率为9%--13%；如果以后想要自己去开发房地产的话，投资回报率是相当丰厚的。

在中国房地产越来越难做的大形势下，放眼世界，在被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场中，澳洲房地产却是充满生机、稳定增长、回报稳定的。澳洲良好的投资环境和潜在的发展空间，可成为中国房地产业的替代机会与新兴市场。