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投资澳洲房地产
澳洲房地产市场运作简介　

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投资澳洲房地产

　
　　随着经济的快速发展和生活水平的日益提高，走出国门的人越来越多。现在，就有不少目光超前的房地产投资者已经将眼光瞄准了海外市场。不过，由于缺乏相应的渠道和信息，很多投资者对于海外投资只能是可望而不可及。人们最关心的还是如何在澳洲置业投资。

　　三大因素吸引中国投资者

　　最近几年，亚洲地区的投资者在澳洲地产市场相当活跃，其中又以来自中国大陆的投资者增长最为明显。为什么他们乐于将投资方向选在澳洲呢？据澳洲置地市场总监段晏坤说，一言以蔽之，是因为澳洲房地产市场的投资风险相对较小，而回报又相当不俗。这主要有三个方面的原因：

　　首先，澳洲是一个政治经济都非常稳定的国家，有相当完善的民主政治和社会管理体系。人均拥有的自然资源在全球首屈一指，经济发达。自从第一世界大战之后，澳洲就远离战乱，是南太平洋一块和平的绿洲。

　　其次,澳洲是一个多元文化国家,移民来自全球200多个国家和地区。为了维持人口的增长和经济发展的需求，近几十年澳洲从未停止过接收来自世界各地的移民，年人口增长率约1.3％。由于有源源不断的人口补充，促使各主要城市尤其是悉尼市区不断膨胀向外扩张，这也就是悉尼地产物业格外受投资者和物业发展商青睐的原因。

　　第三，澳洲有完整的法规保障消费者权益，尤其在物业市场行业规范与管理都相当完善，因此，在澳洲购置物业的风险比起很多亚洲国家和地区都要小得多。而楼盘出现“烂尾”的机会几乎是零。

　　投资前，确定物业升值潜质很重要

　　海外的买家投资在澳洲物业市场的回报实现主要来自三个方面，即利用汇率变动实现收益、出租租金收益回报和楼价增值。

　　从宏观上说，在澳洲投资的风险相对其他国家而言是相当低的。这主要得益于澳洲社会政治稳定、相关的法制健全、确认保护私有财产。经过多年的完善澳洲形成了一套完整的法规体系保障消费者权益，尤其在物业市场行业规范与管理都相当完善。

　　如果从个案出发，在澳洲投资可能的风险有：不可抗拒的天灾或意外，以及所投资物业所处在的地点选得不好，结果升值慢或空置率高,影响回报。专家提醒购房者，在决定入市时，确定所看中的物业是否具备升值潜质则很重要。并且，花一笔房屋物业的保险费是值得的。

　　此外，购房者在澳洲置业，要留意物业是否获得外资审理局(Foreign Investment Review Board，以下简称FIRB）的批准。FIRB规定“外国人只准购买新落成的住宅物业”，用意是希望外来资金能刺激新屋供应量，而非抢购现有物业。

　　据了解，在澳洲，楼盘的质量问题是受到政府有关部门监管的，因此购买物业顾客的利益是有保障的。假如万一购入有隐患的楼盘，根据澳洲的法例在该物业落成后７年内，凡有质量问题都可以追究建造商的责任，承建商必须做出补救或赔偿。为了保障海外买家的权益，专家的忠告是：委托律师审核物业买卖合同，办理查楼收楼等买卖交易手续；透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。▲

　　■澳洲概况

　　澳洲气候温和，海岸线连绵不绝，因此总是给人阳光充沛、碧水蓝天的印象。这些都是吸引游人前来观光游玩的特色。宜人的气候，加上慷慨的税务优惠和日趋完善的航空交通网络，令不少海外地产投资者都希望在其阳光普照的沿海地区置业。

　　澳洲的海岸线长达3000公里，其龙头城市悉尼，拥有景色壮观的海港和连绵数里的滑浪沙滩。可以说，悉尼是亚洲投资者最钟情的地方，但是也是全澳洲生活指数最高的城市。

　　■域外传真

　　今年一季度澳洲房价普遍下降　海景别墅市场仍有利可图

　　根据统计数字，自1965至2003年，澳洲房价基本是向上走的。虽然悉尼的房价在过去近40年一路攀升，大致平均每7年就翻一番，但随着人均收入的提升，房价仍在工薪阶层能力负担之内。

　　需要投资者注意的是，澳洲澳中房地产协会网站公布的信息表明，澳洲延续已久的房地产市场热，从去年第四季度开始呈现冷却的迹象，目前正处于调整时期。澳洲银行系统2004年5月份的数据表明，2004年第一季度，澳洲全国范围内房屋价格普遍下降，这是澳洲继10年前经济衰退之后的首次全国范围内房价下降。

　　根据澳洲房地产监察组织统计，中等房地产价格下降的幅度为：悉尼12.9%，墨尔本7.5%，布里斯班1%。更有数据指出，在未来6年内，考虑通货膨胀因素，澳洲首府城市已经建成的房屋价格，将会有大约30%的跌幅。

　　综合来看，这次的房价格下降的主要原因有三：第一是中央银行对利率的提升。 2003年11月，澳洲中央银行宣布基本利率上涨0.25%，表示政府对房地产市场过热以及澳币坚挺的情况做出了相应的调控。此外，各家银行对于房屋贷款额度的审核也更加严格。利率进一步上调的可能性，使许多投资者对于购房持保守与观望的态度。第二是新南威尔士州对房地产投资者的新政策。2004年新南威尔士州出台的新的税收制度，对出售投资用房者新征收出售价格2.25%的房屋出售印花税，使得许多的投资者收手或者转向投资。第三是过速增长的房价对需求市场的阻碍。在过去的10年里，高速增长的房价在2003年达到高峰，许多投资者以及首次购房者“望房兴叹”。

　　业内人士认为，这次澳洲房地产的“退潮”，虽然可能给许多投资者带来痛苦，但也为新的房地产开发和投资带来契机。首先，澳洲房屋供应量过量的问题并不严重。例如在新南威尔士州和维多利亚省，新房屋（除去市区的公寓楼之外）的供应量仍然处于供不应求的状况。其次，海景别墅开发市场仍有利可图。主要原因是可供开发的土地资源有限。而且不论对澳洲人还是海外人士来说，澳洲的海景与海滩是休闲与度假的天堂是一个毋庸置疑的观念。投资或开发高质量的海景别墅仍是投资和开发商大有潜力的市场。再次，澳洲经济仍然处于上升阶段，人民的购买力并未减弱。大批新移民的涌入更成为澳洲房地产购买市场的生力军。

　　■ 投资顾问：投资澳洲房产，手续怎么办？

　　对于海外投资者，由于还牵涉跨区域操作，所以一般都不会冒险自行入市购买。通常的程序是当买家选好楼盘之后，经过律师安排买楼相关的手续。买家的委托律师有责任向发展商或业主的律师索取售楼的合约并审核该出售物业的相关文件是否齐全，并向客人解释条款的含意，然后按客人的意愿与对方律师协商对其中某些条款比如付款办法的安排做出修订,从而形成一份买卖双方都接受的合同。

　　一般情况下，买家签订合约之后须先付10%房款作为首期订金，其余的90%在对方律师通知交房时起，一周内付清。作为购房首期的订金不是直接支付给售楼的业主，而是汇入买家律师或者代理商受政府有关部门监管的信托银行户口内，期间可获取相应的利息。收楼时，由发展商聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准验收，出具完工证明；市政厅有关部门再验收并出具合格证书；如果验收不合格可终止合约，律师会退还前期所支付的10%订金以及银行利息。

　　置业澳洲，能否以及怎样申请按揭？

　　如果投资者有需要，可与金融界专业人士面晤洽谈贷款问题。视顾客的实际情况和需要，贷款额可达楼价的65%至80%。

　　通常，只要买家提供足够的证明文件，就可以为买家开设一个澳洲银行的账户。买家可以将供楼的款项期汇入该账户，所收入的房屋租金以及可支付供款都可以通过该账户处理。购置物业之后，澳洲置地也可以为客人提供楼盘管理服务。如果买家贷款低于房价的60%，以目前澳洲利率计算，大致租金收入已经足以支付货款的利息。

　　在澳洲购房有助于办理移民吗？

　　仅在澳洲买房并不能成为该当事人移民申请被批准的充分必要理由。很多中介公司为了吸引客户而打出“买房产就能移民”的幌子，但事实上，购房并不能保证移民成功。而且，澳洲移民局没有要求(商业)移民申请者在申请之前必须购买澳洲物业。

　　不过，如果申请人巳经决定以技术移民或商业投资移民等理由申请移民澳洲，则申请人在澳洲持有物业会成为一项强有力的证据支持其所提出的申请。从另一个方面看，在澳资产是证明自己与澳洲有社会或商业联系的一个重要证据。从这个角度上讲在澳洲置业应当有一定积极作用。

　

澳洲房地产市场运作简介

一、房地产开发企业与开发项目

在 澳洲，房地产开发企业只要具备相应的注册资金，到政府部门申请执照，登记后即可成立。 澳洲政府没有规定房地产开发企业必须具有资质，但是严格规定了规划设计师、建筑师、营销策划师、房地产中介人员必须具有政府颁发的资质证书才能执业。大型房地产开发企业，从业人员中有设计师、建筑师、营销专家和市场研究人员，但多数企业仅有几个财务专家，每建一栋住宅请设计师设计，找建筑师征求意见，提出施工方案，委托建筑师雇工人施工，完全是一种合同关系。

澳洲的土地分为国有和私有两种，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。房地产开发企业买地后，建好房子卖出去或租出去，这种开发形式多数建设的是商业用房或其它非住宅用房（公寓式住宅建造量很少），一般由资金雄厚的房地产开发企业承担。一般情况下，从事住宅开发的房地产企业规模很小，几个人，十几个人，只建几栋房子十几栋房子。 澳洲地域广阔，建造的绝大多数为独立式住宅，建筑式样体现很强的个性化。个人到市场上愿意购买的是二手房，或居住，或重建。

在 澳洲建造一套住宅，只要符合政府的有关规定，整个过程完全是一种个人行为。个人通常不是到市场上去买新建的住宅，而是首先购买土地，再请开发商建造，开发商实际上更像是建造商。如果你打算购买一块土地，那么选择一套你所需要的样板房，请某一顾问公司为你安排视察地盘，以确定你所选择的样板房适合建在哪块土地上，并区确定在哪块土地上建造房子是最合算的。 澳洲政府规定，购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费，用于社区的清洁、垃圾处理及上下水道的维修，负责开发的企业首先要将房屋的设计图、施工图及其有关细则送在当地区政府批准。政府批准后，立牌两周，征求邻居意见。之后由个人再凭政府批准的文件，获取个人选择的财务机构的贷款，用于建造房子。房子建好后，由政府指派人员验收，合格后交付使用。个人与开发企业的合同关系结束。

二、房地产金融体系与住房抵押贷款

澳洲家庭无论是买房还是建房，大多通过抵押贷款，除了人们自有的消费观念和上面提到的贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。

各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外，还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中，强行抽取7％—11％，一般由公司老板支付，职员退休后，还给个人。私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金，再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5％—1％的利息贷给购房者。这种方式运营市场很好。 澳洲政府规定，首次购房，抵押贷款最多可贷到房价的95％（房价是由银行或财务公司的估价师估价），但贷款额超过房价的80％的，需按贷款额的1％付贷款保险。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的 110％（包括律师费、印花税等），可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一般为20—25年。据了解，一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的独立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，约占家庭年总收入的33％—40％。一个中等收入偏下的家庭，购房面积一般在100—200平方米左右，支付的房款数额，约占家庭年总收入的30％—35％。

个人申请建房贷款，与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。

在抵押贷款期限内，不影响房屋买卖交易，只要办理了抵押物更换手续即可，甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策，促进了 澳洲住房市场的活跃。

三、房地产中介和从业人员

伴随着房地产交易的频繁， 澳洲房地产中介活动非常活跃。由于律师费、代消费、中介费等都能抵交一定的所得税，凡是需要买卖。租赁或建造住房的家庭和个人，没有不请中介机构和专业人员帮助的，据介绍，一些规模大的房地产开发企业，20％的房子自已卖，80％的房子则通过当地的中介机构卖。

澳洲政府严格规定了从事房地产中介活动的专业人员的资质审批，其中包括律师、咨询人员、代理人、经纪人等。从事房地产中介活动的专业人员，必须具有一定的学历，相应几年的实践经历，考试合格颁发资质证书，经注册登记后方能执业。房地产中介机构必须持有政府审批的执照，公司老板也需要有政府颁发的资质证书，以保障中介服务的质量和信誉。 澳洲政府还规定了严格的惩罚制度。在房地产中介活动中，如发现有“黑箱操作”行为，一旦查实，最高罚款25万澳元，最长坐10年牢。